Pozor na obvyklou chybu

Pozor na obvyklou chybu při úhradě nákladů spojených se správou domu a pozemku.

Je plně v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZoVB), když společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ) ve formě usnesení shromáždění, obvykle na základě návrhu výboru, schválí v souladu s ustanovením § 15 odst. 2 ZoVB, výši úhrnu zálohových plateb na příspěvky na správu domu a pozemku. Takový postup je i žádoucí. Častým jevem v praxi však naneštěstí je, že shromáždění rozhodne i o způsobu určení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na tyto náklady, případně takové rozhodnutí, ačkoliv bez pravomoci, fakticky realizuje výbor, což se projeví ve formě sdělení každému z vlastníků jednotek o tom, jakou částku bude platit a jaký je den její splatnosti. Například bývá poměr výše příspěvků rozpočítáván dle počtu jednotek v domě, tj. stejnou částku platí každý z vlastníků jednotek, případně bývá někdy určena odlišná částka v jednotné výši pro všechny bytové jednotky a odlišná částka v jednotné výši pro všechny nebytové prostory. Takový postup je zcela jednoznačně v rozporu se zákonem. Dle ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB platí, že pokud dohoda vlastníků neurčuje jinak, nesou náklady spojené se správou domu a pozemku poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (ustanovení § 8 odst. 2 ZoVB). Stanovy SVJ nebo usnesení shromáždění toto nemůžou nijak měnit. Zákon též nerozlišuje, zda jde o bytovou či nebytovou jednotku, výše záloh jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku je daná poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu vypočtením ze shromážděním schválené celkové úhrnné výše záloh. Ačkoliv je ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB dispozitivní, pro změnu v něm zakotveného principu je zapotřebí dohody všech vlastníků, a to z praktických důvodů nejlépe v písemné podobě. V případě sjednávání dohody dle ustanovení § 15 odst. 1 ZoVB tak nelze aplikovat ustanovení § 11 ZoVB, jedná se o projev vůle samotných vlastníků jednotek, nejedná se o projev vůle SVJ. Pouze v situaci, kdy by shromáždění hlasovalo za účasti všech svých členů, což však v praxi při větším počtu členů nastane jen zcela výjimečně, pokud vůbec někdy, přičemž by zároveň všichni členové jednohlasně hlasovali pro přijetí takového usnesení, kterým by se měnil princip poměrného rozdělení nákladů podle velikosti spoluvlastnického podílu, šlo by za použití ustanovení občanského zákoníku o výkladu právních úkonů dovodit, že takovým hlasováním došlo k uzavření předmětné dohody. Na takové dohodě však zpravidla nebudou mít vlastníci jednotek s menším spoluvlastnickým podílem žádný zájem. Vše výše uvedené potvrzuje jak konstantní judikatura (rozsudek NS ze dne 26.1.2009 sp. zn. 22 Cdo 2038/2008), tak i komentářová literatura. Z uvedené judikatury mimo jiné dále plyne, že SVJ nebude úspěšně uplatňovat nárok vůči svému členovi u soudu, pokud by tento nárok byl nad rámec zákonem stanoveného podílu (pakliže neexistuje jiná dohoda všech vlastníků) na nákladech spojených se správou domu a pozemku vypočteného poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu z celkové shromážděním schválené částky záloh. Naopak, vzniká nechtěný stav, kdy část členů SVJ má na zálohách nedoplatek a část členů přeplatek, což může vést zejména po několika letech k velmi nepříjemnému zjištění. Je proto na škodu, že ve většině případů, kdy členové výboru SVJ nemají právní vzdělaní, nebo alespoň dostatečné znalosti relevantních právních předpisů, nevyčlení a neschválí shromáždění část nákladů i na právní služby, když rozsah těchto by nemusel být nijak značný a předešlo by se mnoha nepřesnostem, či porušením zákonů.

 

Šimon Kubišta

> Detail
Kristýna Šebková

> Detail
Barbora Honzíková

> Detail