Výbor společenství vlastníků jednotek podle NOZ

Ani společenství vlastníků jednotek (SVJ) se nevyhnulo změnám při soukromoprávní rekodifikaci v roce 2014. Nový občanský zákoník (NOZ) poskytuje v mnohých ohledech větší volnost k úpravě poměrů pomocí stanov, současně však klade na statutární orgány SVJ nemalé nároky. Tento článek přiblíží téma odpovědnosti osob, které zastávají ve SVJ funkci člena výboru.

NOZ stanoví (§ 1221 NOZ), že pokud není v NOZ uvedeno jinak, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku kromě ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích a o náhradní členské schůzi. Dále je třeba vycházet z obecné úpravy právnických osob a korporací.  Při určování působnosti statutárního orgánu ve stanovách SVJ se vychází z obecného pojetí statutárního orgánu právnické osoby (§ 163 NOZ), jako orgánu zastupujícího právnickou osobu ve všech záležitostech a výkonného orgánu ve všech záležitostech, které nejsou svěřeny do působnosti jiného orgánu právnické osoby. Statutárním orgánem je buď vícečlenný výbor, anebo předseda jakožto jednočlenný orgán.

Výbor představuje kolektivní statutární orgán společenství vlastníků, tedy zastává výkonnou funkci společenství. Jeho členy mohou být jak fyzické, tak nově i právnické osoby, a NOZ připouští za člena výboru zvolit rovněž osobu, která jednotku ve společenství nevlastní. Tato změna umožňuje obsadit členy výboru i v takových SVJ, ve kterých za předchozí právní úpravy nastávaly potíže personálně výkonný orgán obsadit. Podmínkou členství je pouze plná svéprávnost a bezúhonnost (§ 1205 NOZ), stanovy společenství však mohou vymezit další podmínky způsobilosti. Zákon nově neurčuje minimální nebo maximální počet členů, nicméně stanovy musí výslovně uvést počet členů výboru (dle ust.  § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ). Členové výboru jsou voleni a odvoláváni shromážděním vlastníků jednotek, které je nejvyšším orgánem společenství, a které je tvořeno všemi vlastníky jednotek (zde, narozdíl od výboru, je již podmínkou být vlastníkem jednotky). Společenství vlastníků si může ve stanovách vymezit působnost každého člena výboru, například pro oblast rozpočtovou, resp. ekonomickou, záležitosti správy domu atp., nicméně ostatní členové výboru působí jako dozor nad touto činností. Délku funkčního období člena výboru zákon výslovně nevymezuje, takže si jeho délku určuje společenství prostřednictvím stanov. Pokud však stanovy neurčí jinak, je funkční období člena výboru pětileté. Schůze výboru se koná dle potřeby, nejméně však jednou za kalendářní čtvrtletí. Výbor je usnášeníschopný za přítomnosti nebo jiné účasti většiny jeho členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů.

Výboru jako statutárnímu orgánu náleží veškerá působnost, kterou stanovy, NOZ nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu SVJ. Pokud stanovy zřídí další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Povinností člena výboru je především při právním jednání postupovat s péčí řádného, tedy funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí hospodáře (ust. § 159 NOZ). S povinností chovat se při výkonu funkce s péčí řádného hospodáře je pak spojena odpovědnost členů výboru za škodu způsobenou při výkonu jejich funkce. NOZ zakotvuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku, že jedná nedbale, kdo není péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Na tuto novou odpovědnost danou přímo zákonem je třeba pamatovat vždy, když je třeba uplatnit u soudu dlužné nájemné, při provádění včasných plateb za správu domu a opravy, při komunikaci s orgány státní správy a tak podobně.

Mgr. Kateřina Kubátová

Jaroslav Jankrle

> Detail
Jana Kubištová

> Detail
Miloš Hrdina

> Detail